MENOS GASTO: STJ decide que ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra do imóvel

O valor declarado pelo comprador possui presunção de veracidade e boa-fé

Via Extrajudicial

02 de Agosto de 2026 às 14:00

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MENOS GASTO: STJ decide que ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra do imóvel

Foto: Reprodução/Redes Sociais

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor efetivamente pago na compra do imóvel, e não em um "valor de referência" estabelecido unilateralmente pelas prefeituras.

A decisão foi proferida pela 1ª Seção da Corte no julgamento do Tema Repetitivo 1.113, entendimento que deve ser observado por todos os tribunais do país.

Ao fixar a tese, o STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, representado, em regra, pelo preço da transação.

O tribunal também decidiu que o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU não pode servir como base mínima para a cobrança do imposto.

Outro ponto definido é que o valor declarado pelo comprador possui presunção de veracidade e boa-fé.

Caso o município entenda que o preço informado não corresponde ao valor de mercado, deverá instaurar processo administrativo específico, assegurando ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa, conforme prevê o artigo 148 do Código Tributário Nacional.

A decisão também impede que as prefeituras fixem previamente uma base de cálculo do ITBI por meio de tabelas ou valores de referência estabelecidos de forma unilateral.

Na prática, o entendimento beneficia compradores de imóveis que receberam cobranças do ITBI sobre valores superiores ao efetivamente pagos.

Nesses casos, a exigência pode ser contestada administrativa ou judicialmente, especialmente quando o município desconsiderou o preço da negociação sem instaurar o procedimento legal para revisar o valor declarado.

O julgamento foi realizado pela 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.113, no Recurso Especial nº 1.937.821, sob relatoria do ministro Gurgel de Faria.

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